Dare de seama despre legea darii in plata

In cateva zile, vineri pe 13 mai 2016, intra in vigoare legea darii in plata. Semnalele de pe piata si solicitarile venite pe adresa casei mele de avocatura imi spun ca primele notificari in baza noii legi vor aparea chiar cu aceasta data. Ca fost magistrat de scaun am invatat sa nu pun in discutie legitimitatea legilor date de autoritatea legiuitoare, de Parlament. Proaste sau bune, legile trebuie aplicate intocmai. Ca avocat, sunt constient ca legea va profita in primul rand unor cetateni ajunsi in situatii limita, unor persoane aflate in situatia disperata a executarilor silite in numele creditelor pe care nu le mai pot plati de mult.

Acestia numara deja zilele pana cand vor scapa din cosmar. Ca om de dreapta stiu ca primul efect secundar al legii care se va manifesta va fi, deloc paradoxal, scumpirea creditelor si cresterea dezechilibrului real dintre banci si consumatori. Efectele sociale imediate ale legii vor fi paralizate pe termen mediu de cresterea costurilor pentru creditare, primii afectati fiind tot cei care datorita starii materiale precare nu pot face achizitiile imobiliare de baza in afara imprumutului bancar.

Nu-mi propun insa un comentariu de tip Baba Vanga cu privire la efectele legii. Ca specialist al dreptului nu pot avea decat rolul neutru al unui cronicar, pot povesti legea pentru a o face mai usor de inteles. E ceea ce-mi propun in acest material.

Mai intai, darea in plata este o modalitate de stingere a obligatiilor comuna si traditionala in dreptul civil romanesc. Pe scurt, dai un bun si-ti stingi obligatia de plata. Singura noutate adusa de aceasta lege este ca stingerea obligatiei prin oferirea in proprietate a altui bun nu mai este de data aceasta conditionata de acordul prealabil al creditorului. Statul a intervenit si a stabilit stingerea obligatorie a obligatiei de plata pentru un credit bancar daca debitorul lasa bancii in proprietate imobilul cu care a garantat.

Legea se aplica tuturor creditelor de pana la 250.000 Euro, calculati la cursul BNR din ziua in care s-a luat creditul. Se aplica celor care au accesat credite cu scopul de a achizitiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinatia de locuit si au garantat creditul cu acest imobil. E vorba de creditul ipotecar. Legea se aplica si in situatia oricaror alte credite, inclusiv celor de nevoi personale, cu conditia ca acestea sa fi fost garantate cu cel putin un imobil cu destinatia de locuit. Daca ipoteca a fost constituita pe un teren iar nu pe o casa de locuit, legea nu este aplicabila. Legea nu se aplica celor care au achizitionat imobile cu destinatia de locuit prin programul Prima Casa. De asemenea, daca un credit a fost garantat cu mai multe imobile cu destinatia de locuit, acesta nu se va stinge prin dare in plata decat daca toate imobilele ipotecate sunt date in proprietatea bancii. Legea priveste doar creditele persoanelor fizice, societatile comerciale sunt exceptate.

Legea se aplica tuturor contractelor in desfasurare, precum si situatiilor in care banca a reziliat deja contractul pentru neplata obligatiilor pana la data intrarii in vigoare a legii si a trecut la executare silita.

Procedura de stingere a creditului prin oferirea proprietatii asupra imobilului ipotecat este relativ simpla. Teoretic ea ar putea avea doar un caracter administrativ, dar este previzibil ca bancile vor uza in toate cazurile de dreptul pe care il au de a aduce litigiul in fata instantelor judecatoresti.

Deci, mai intai persoana interesata, persoana fizica titulara a unui contract de credit bancar, va trimite o notificare bancii, prin care o instiinteaza ca a decis sa stinga creditul prin darea in plata a imobilului cu destinatie de locuit cu care a garantat. Notificarea nu se poate trimite decat printr-un avocat, executor judecatoresc sau notar. Notificarea trimisa personal nu este valabila. In notificare se stabilesc cel putin doua zile, cu indicarea intervalului orar, in care reprezentantul bancii este asteptat la un notar public nominalizat pentru a incheia contractul de dare in plata. Prima convocare nu poate fi stabilita intr-un termen mai scurt de 30 zile libere. Daca banca este de acord, se prezinta prin reprezentantul sau la notar si se incheie actul de dare in plata. Ca efect al lui se stinge orice datorie din contractul de credit ipotecar (rate, dobanzi, penalitati), in schimb banca devenind proprietarul locuintei. Toate costurile notariale (taxe si onorariu) in legatura cu incheierea contractului de vanzare-cumparare cad in sarcina debitorului. De asemenea acesta suporta onorariile executorului judecatoresc sau ale avocatului. Principalul efect al notificarii este acela ca ea suspenda de drept toate obligatiile debitorului catre banca (plata ratelor, curgerea dobanzilor), precum si orice actiune judiciara sau extrajudiciara inceputa fata de acesta sau fata de garantii din contract.

Aceasta e varianta scurta, administrativa. Bancile pot insa sesiza instantele de judecata atunci cand nu sunt de acord cu conditiile notificarii transmise prin avocat, executor judecatoresc sau notar. Ele pot face contestatie la judecatorie in termen de 10 zile de la primirea acestei notificari. Teoretic, contestatia nu poate viza decat indeplinirea conditiilor pentru aplicarea legii darii in plata.

Instantele nu pot respinge darea in plata daca toate conditiile sunt indeplinite, respectiv daca este vorba despre o persoana fizica si despre un credit bancar de pana in 250.000 Euro garantat cu cel putin un imobil cu destinatia de locuit. Stingerea creditului prin oferirea in schimb a locuintei este obligatorie.

Cu toate acestea, bancile vor uza de dreptul de a face contestatie, cel mai probabil pentru a-si crea conditiile pentru a ataca la Curtea Constitutionala legea pentru vicii de neconstitutionalitate. Se va critica in primul rand faptul ca legea se aplica si contractelor in curs de derulare, ceea ce din punct de vedere juridic ridica, de-a dreptul critic, problema retroactivitatii. Alte nemultumiri constitutionale vor privi caracterul discriminatoriu al legii, incalcarea principiului egalitatii in fata legii si a regulilor economiei de piata, ori interventia statala in raporturile private dintre parti. Nu ma indoiesc de imaginatia juristilor si avocatilor sistemului bancar. Si, fara alte dezvoltari, legea le ofera prilejul din belsug.

Spuneam ca daca toate conditiile sunt indeplinite, judecarea contestatiei la judecatorie este doar o formalitate. Ea va trebui solutionata in procedura de urgenta, in termen de maximum 10 zile (nu se va respecta), cu citarea partilor. Impotriva hotararii date de instanta se va putea face apel in termen de 7 zile de la pronuntare.

Dupa ramanerea definitiva a hotararii (adica dupa solutionarea apelului) banca are obligatia sa se prezinte in termen de cel mult 10 zile la notarul aratat in notificarea initiala a partii pentru a incheia actul de dare in plata.

Daca banca nu se prezinta la notar in termenele aratate in notificare si nici nu face contestatie, sau dupa ce se solutioneaza definitiv contestatia refuza sa se prezinte la notar, legea prevede o alta actiune judecatoreasca prin care poate fi obligata sa primeasca proprietatea locuintei, astfel stingandu-se creditul.

Astfel, debitorul, dupa trecerea celor 30, respectiv 10 zile, se poate adresa direct judecatoriei, care va pronunta o hotarare, prin care se constata stingerea obligatiilor nascute din contractul de credit ipotecar si se transmita dreptul de proprietate catre creditor. Teoretic si aceasta actiune se judeca de urgenta si cu precadere. Este prevazut si un apel in termen de 7 zile de la pronuntare.

Cam aceasta este legea, care e foarte scurta, neavand decat 12 articole. Cat despre efecte, probleme legate de punerea in aplicare, incetinelile din justitie, ele fac parte din alta poveste.

sursa: ziaruldevrancea.ro